Капремонт: как теперь все будет?

Уважаемые горожане - собственники квартир в многоквартирных домах . 28 декабря в главу Жилищного кодекса РФ (№15 «Общие положения о капитальном ремонте общего имущества МКД») внесены изменения. Сегодня мы публикуем статью о том, как с этого года в нашей стране будет организован капитальный ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов (далее - МКД).

   Первые платежи за капремонт появятся в платежках горожан примерно в ноябре нынешнего года. Связано это с тем, что сначала должна быть принята региональная (то есть, общекраевая) программа капремонта МКД. Ожидается, что ее утвердят в феврале 2014 года. Затем должны пройти 8 календарных месяцев. За этот срок собственники квартир смогут принять решение – как им накапливать средства на капремонт их дома? На специальном счете, отдельном для их дома, или у регионального оператора, по принципу «общего котла»? Еще на выбор граждан отдается вопрос – будут ли они собирать средства по минимальной, утвержденной Правительством края ставке, или решат вносить больше средств? Если по минимальной ставке, то перечень работ и (или) услуг , которые финансируются за счет средств фонда капремонта, ограничен краевым нормативно-правовым актом и включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В случае целесообразности, отдельным нормативно-правовым актом края, этот список может быть дополнен: услугами и (или) работами по утеплению фасада; переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую; устройству выходов на кровлю; установке коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов, а также другими видами услуг и (или) работ.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего
имущества в многоквартирных домах, расположенных
на территории Красноярского края, на 2014 год, утвержденный Постановлением Правительства Красноярского края от 13.12.2013г. №656-П

№ п/п Этажность МКД Минимальный размер взноса, руб./кв.м. в месяц Необходимый размер взноса, руб./кв.м. в месяц
1 Многоквартирные дома до 2 этажей 6,3 8,3
2 Многоквартирные дома от 3 этажей и выше, не оборудованные лифтами 6,0 6,0
3 Многоквартирные дома с лифтами 6,3 6,3

Если собственники помещений в МКД установят взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный, то часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Что такое региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД
(далее РП)?

РП формируется на срок, необходимый для проведения данного ремонта во всех МКД, расположенных на территории Красноярского края , и включает в себя:
- перечень всех МКД, расположенных на территории, кроме признанных аварийными и подлежащими сносу.;
- перечень работ по капитальному ремонту общего имущества этих МКД;
- плановый период проведения работ.
В первоочередном порядке РП должно предусматриваться проведение капитального ремонта в домах, в которых его проведение уже требовалось на дату приватизации первого жилого помещения в данном доме. И если такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации РП.
Региональная программа утверждается Правительством Красноярского края. Ориентировочно это произойдет в феврале 2014 года.

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в размере, установленном Постановление Правительства Красноярского края от 13.12.2013г. №656-П. Либо, на основании решения общего собрания собственников – в размере, превышающем минимальный.
Не уплачиваются взносы на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. А также, если приняты решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот МКД, и об изъятии каждого жилого помещения в нём. Собственники помещений в таких МКД освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за тем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа, в которую включен этот многоквартирный дом.
Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД (например, от аренды подвалов или стен дома под рекламные конструкции, и т.п.), а также средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, могут направляться на формирование фонда капитального ремонта, в счет исполнения обязанности собственников помещений по уплате взносов на него. Но это необходимо оформить решением собственников помещений в многоквартирном доме или решением членов ТСЖ, принятых в соответствии с Жилищным кодексом РФ или уставом ТСЖ.
Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт МКД
Если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации, то в случае формирования фонда капитального ремонта (далее ФКР) на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если ФКР формируется на специальном счете для данного МКД, то взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные владельцем такого счета, для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.


Формирование Фонда капитального ремонта МКД.
Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД; проценты, уплаченные собственниками таких помещений за ненадлежащее внесение ими данных взносов; проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта - ФКР.
Размер ФКР исчисляется как сумма указанных в предыдущем пункте поступлений, за вычетом (если они имеются) сумм, перечисленных из ФКР за оказанные услуги и (или) выполненные работ по капитальному ремонту МКД и авансов за указанные услуги и (или) работы.
Собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования ФКР:
1) перечислять взносы на капитальный ремонт на специальный счет (далее - формирование ФКР на специальном счете);
2) перечислять взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора (далее - формирование ФКР на счете регионального оператора).
В случае, если собственники помещений в МКД в качестве способа формирования ФКР выбрали формирование его на специальном счете, то решением общего собрания собственников они должны определить:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше, чем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту, который не может быть менее полным, чем перечень таких услуг и (или) работ, предусмотренный для этого МКД региональной программой капремонта;
3) сроки проведения капитального ремонта, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капремонта;
4) владельца специального счета;
5) кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в МКД кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Выбрать способ формирования ФКР и реализовать это право собственники должны в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен МКД. Чтобы реализовать решение о формировании ФКР на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений должны направить в его адрес копию протокола своего общего собрания, которым оформлено это решение.
Если выбор способа формирования ФКР не сделан ранее, то не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного в предыдущем абзаце, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования ФКР.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в вышеназванные сроки, не выбрали способ формирования ФКР или выбранный ими способ не был реализован в срок, орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР в отношении такого дома на счете регионального оператора.
Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер ФКР в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений вправе установить размер ФКР в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер. По достижении минимального размера ФКР собственники помещений в МКД на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Региональный оператор и его функции
1. Функциями регионального оператора являются:
1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в МКД, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;
2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в МКД на общем собрании выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в открытии на свое имя такого счета;
3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют ФКР на счете, счетах регионального оператора;
4) финансирование расходов на капитальный ремонт МКД в пределах средств их ФКР с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации;
5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта МКД, собственники помещений в которых формируют ФКР на счете, счетах регионального оператора;
6) иные предусмотренные ЖК РФ, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции.
Порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капремонта, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
Региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ, и отобраны им по конкурсу. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании ФКР на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования ФКР, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании ФКР и об организации проведения капитального ремонта. При этом уплата собственником помещения в МКД взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений , выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Проведение капремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в своем многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта должны быть определены или утверждены:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты.
В случае, если собственники помещений в МКД, формирующие ФКР на счете регионального оператора, в срок не приняли решение о проведении капитального ремонта в своем доме, орган местного самоуправления принимает решение о его проведении в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора.
В случае, если капитальный ремонт в МКД, собственники помещений в котором формируют ФКР на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капремонта требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого МКД региональной программой, орган местного самоуправления принимает решение о формировании ФКР на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. В случае, если владелец специального счета своевременно этого не сделает, любой собственник помещения в МКД или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании этих средств.

Финансирование расходов на проведение капитального ремонта
Региональный оператор обеспечивает финансирование капремонта в МКД, собственники помещений в котором формируют ФКР на его счету/счетах.
Основанием для перечисления региональным оператором средств является акт приемки выполненных работ. Такой акт должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений, если ремонт проводится по их инициативе.
Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов стоимости соответствующего вида работ по капремонту, в том числе работ по разработке проектной документации.